Какие могут быть риски при покупке квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке содержит в себе много плюсов - дом построен и сдан, инфраструктура развита, район обжит. Но рисков при покупке вторичной недвижимости даже больше, чем в случае с новостройками.

То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что Вашу квартиру не отберут! Проверка объекта недвижимости - это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!

В основном такое получается из-за нехватки знаний в области недвижимости. Покупатели при поиске в интернете натыкаются только на банальные советы по поводу проверки покупаемой квартиры, которые вряд ли помогут, если нарваться на мошенников.

При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.

Риелторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риелторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).

Главная проблема - покупатель теряет свои деньги и не получает квартиру. Покупателю приходится подавать в суд на продавца, у которого, скорее всего, уже нет денег для возврата по договору купли-продажи.

Рассмотрим самые важные и главные риски:

• Ограничения на регистрационные действия Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
• Нахождение в залоге Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
• Арест Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
• Проверка продавца на дееспособность После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
• История по правообладателям Если объект продавали несколько раз за последние 3 года - задумайтесь. Возможно после сделки “всплывут” наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
• Махинации продавца на получение задатков Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
• Обременение ипотекой Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
• Банкротство продавца Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
• Судебные споры Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
• Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
• Массовая регистрация
• Судебные процессы по объекту
• В списке на снос
• Проверка несовершеннолетних
• Незаконное строительство

Как избежать распространенных ошибок

Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать отчетЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные - кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и другую информацию. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация о квартире и собственнике.

Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках. Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.

• ФИО всех собственников с 1998 года
• Серию и номер свидетельства о регистрации
• Даты перехода прав на объект
• Информация о предыдущих собственниках
• Обременения (арест/залог/ипотека)
• Кадастровая стоимость объекта
• Задолженность собственников
• Проверка действительности паспорта
• Проверка на банкротство собственника
• Наличие судебных разбирательств как по объекту, так и по собственнику
• Проверка объекта на наличие в списке на снос
• План объекта недвижимости (при наличии сведений)
• Проверка на массовую регистрацию по адресу
• Проверка на запрет регистрационных действий